Mengenal Hak Guna Usaha: Dasar Hukum dan Implementasinya

Hak Guna Usaha (HGU) adalah salah satu jenis hak atas tanah yang diakui dalam hukum agraria Indonesia. HGU diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk mengusahakan lahan yang dikuasai oleh negara, terutama untuk kepentingan pertanian, perikanan, dan peternakan. Lahan yang berstatus HGU umumnya merupakan tanah negara kategori hutan produksi yang dapat dialihkan untuk berbagai keperluan.

Dasar Hukum dan Regulasi HGU

Seperti halnya hak kepemilikan tanah lainnya, kepemilikan lahan HGU diatur dalam sejumlah produk hukum. Dasar hukum Hak Guna Usaha tercantum dalam Pasal 28–34 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Selain itu, regulasi mengenai HGU juga diatur dalam PP No.18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Berdasarkan peraturan ini, HGU dapat diberikan kepada Warga Negara Indonesia (WNI) atau badan hukum yang didirikan di Indonesia. Jika badan hukum pemegang HGU tidak lagi memenuhi persyaratan, hak tersebut harus dialihkan kepada pihak lain dalam waktu satu tahun. Jika tidak, hak tersebut akan dihapuskan.

Batas Minimal dan Maksimal Luas Lahan HGU

Aturan mengenai luas lahan yang bisa diberikan HGU diatur dalam Pasal 28 Ayat 2 UUPA No.5 Tahun 1960. Luas minimal lahan HGU untuk perorangan adalah 5 hektare dan maksimal 25 hektare. Negara memperbolehkan kepemilikan lahan HGU di atas 25 hektare, namun perusahaan yang mengajukan harus menggunakan investasi modal layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai perkembangan zaman.

Kewajiban dan Larangan bagi Pemegang HGU

Pemegang HGU memiliki sejumlah kewajiban dan larangan yang harus dipatuhi. Kewajiban tersebut antara lain membayar uang pemasukan kepada negara, melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan peternakan sesuai peruntukan, mengusahakan tanah HGU dengan baik, membangun dan memelihara prasarana lingkungan, serta memelihara kesuburan tanah dan kelestarian lingkungan hidup. Pemegang HGU juga harus menyampaikan laporan tahunan mengenai penggunaan HGU dan menyerahkan kembali tanah setelah masa HGU habis. Larangan bagi pemegang HGU termasuk menyerahkan pemanfaatan tanah kepada pihak lain kecuali diizinkan oleh undang-undang, menutup akses publik, membakar lahan, merusak sumber daya alam, menelantarkan tanah, dan mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi.

Jangka Waktu Hak Guna Usaha

Pengelolaan tanah berstatus HGU tidak berlaku selamanya, melainkan hanya 25 tahun. Untuk perusahaan atau badan usaha yang memerlukan waktu pengelolaan lebih lama, jangka waktu maksimalnya adalah 35 tahun. Setelah masa berlaku habis, pemegang hak dapat mengajukan perpanjangan hingga maksimal 25 tahun lagi, dengan syarat tanah masih diusahakan dengan baik dan pemegang hak memenuhi syarat sebagai pemegang HGU. Peraturan lebih rinci mengenai perpanjangan dan pembaharuan HGU diatur dalam Pasal 31 Ayat (2) dan Pasal 35 Ayat (2) Permen ATR 7/2017.

Penyebab Terhapusnya HGU

HGU bisa terhapus jika jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena syarat tidak dipenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut untuk kepentingan umum, tanahnya ditelantarkan, atau tanahnya musnah.

Cara Mengubah HGU ke HGB

HGU tidak bisa dikonversi menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) karena tanah HGU berstatus tanah milik negara. Namun, status HGU dapat dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai. Perubahan ini bisa dilakukan jika tanah HGU digunakan untuk mendirikan bangunan yang menunjang kegiatan usaha atau terjadi revisi Rencana Tata Ruang (RTR). Beberapa jenis bangunan di atas tanah HGU yang bisa diubah menjadi HGB atau Hak Pakai meliputi emplasemen, bangunan pabrik, gudang, tempat tinggal sementara karyawan, atau bangunan lain yang menunjang kegiatan usaha.